La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, supuso una
modificación en materia de arrendamientos urbanos, en concreto uno de los
cambios que más dudas ha suscitado es el del Alquiler Turístico o Vacacional y es que a pesar de los años transcurridos hay
todavía mucha confusión al respecto.
Son
muchas las consultas que recibimos acerca de cómo debe tramitarse este tipo de
alquileres para evitar sanciones, es más recientemente varios clientes acudían
a nuestro despacho confusos ante novedades que se habían producido en
Barcelona, preguntándonos si deben modificar sus contratos con los inquilinos y
que exactamente para evitar problemas. Si
usted se encuentra en esta situación sepa que la respuesta más clara sería
depende del lugar donde se encuentre la vivienda objeto de alquiler. Actualmente
el Alquiler Turístico o Vacacional es
competencia de las Comunidades Autónomas, cada una de ellas tiene que regular
una legislación al respecto, de tal forma que si su vivienda se encuentra por
ejemplo en Madrid nada le afectan las novedades de Barcelona o de otra Comunidad.
Ahora
bien no todas las Comunidades Autónomas tienen hoy día ley especifica que
regule los Arrendamientos de Uso Turístico o Vacacional, es el caso de Castilla
La Mancha, en donde hay doctrinas que se inclinan por entender que se podría
realizar el alquiler bajo las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y
ello porque consideran que para que se pueda aplicar el nuevo artículo 5 e) de
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), se deben
cumplir todos los requisitos que se establecen en el mismo, esto es,
"La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta
turística y realizada
con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado
de su normativa sectorial."
Y
en concreto en Castilla La Mancha no se cumple el requisito de estar sometido a
un régimen específico derivado de su normativa sectorial, sin embargo otras
doctrinas entienden que en aquellos lugares donde no exista ley especifica al
respecto y el objeto sea alquilar la totalidad de una vivienda equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de
oferta turística y realizada con la finalidad lucrativa, no se podría aplicar
la ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el contrato de arrendamiento a
realizar sería bajo las normas del Código Civil, pero como digo la doctrina no
es pacífica en este campo.
Dicho
esto, existe legislación específica en materia de Arrendamientos de Uso Turístico
o Vacacional
en
Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Castilla y León, Cataluña, Comunidad
Valenciana y Madrid.
- Alquiler
de uso turístico o vacacional en Madrid
En
este artículo nos centraremos en las características propias para realizar este
tipo de alquileres en Madrid, primeramente señalar que se rige por el Decreto
79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y
las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, normativa que se creó
con la finalidad de acabar con el
intrusismo, la competencia desleal, y garantizar la libre competencia, si bien dicho Decreto no está exento de polémica, puesto que en el
mismo se disponía en su artículo 17.3 que "Las
viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un periodo inferior a
cinco días, obligando así a los
turistas a estar periodos superiores. Actualmente dicho inciso del
artículo 17 ha sido declarado
nulo por la sentencia de fecha 31 de Mayo de 2016 del Tribunal Superior de
Justicia de Madrid en base a que se trata de una restricción de la
competencia que no está justificada ni en la protección al usuario ni en la
lucha fiscal.
Pero, ¿Qué aspectos debe tener usted en cuenta para realizar
este tipo de arrendamientos?
Para empezar es importante
determinar el ámbito de aplicación de este Decreto que distingue entre Apartamentos Turísticos, que son los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas
de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación
inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin
carácter de residencia permanente, mediante precio y las Viviendas de Uso Turístico que son aquellos pisos, apartamentos o
casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son
comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser
cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de
alojamiento turístico y a cambio de un precio. En ambos casos la estancia podrá
ser de días, semanas o meses.
a) Apartamentos turísticos.-
1. Están ubicados en la totalidad del edificio y se identifican mediante
llaves (4,3,2 y 1) a diferencia de los hoteles que lo hacen por estrellas.
2. La normativa establece unos requisitos mínimos por categorías, tanto
en capacidad como en mobiliario, servicios que dispone, etc.
3. Se ha de presentar una declaración responsable ante la Dirección
General de Turismo del inicio de actividad e inscribirse en el Registro de Empresas
Turísticas de la Dirección General de Turismo
4. El precio ha de estar visible en la recepción y debe incluir
suministro de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y
limpieza de habitaciones.
5. Los edificios explotados como Apartamentos Turísticos que
dispongan entre 5 y 50 deberán ofertar, al menos, un apartamento adaptado para minusválidos.
6. Se debe exhibir una placa identificativa.
b) Viviendas de uso turístico.-
1. Se ha de presentar una declaración responsable ante la Dirección
General de Turismo del inicio de actividad con planos de la vivienda firmado
por un técnico competente y visado por el colegio profesional que corresponda e
inscribirse en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General de
Turismo.
2. Han de disponer de cedula de habitabilidad o licencia de primera
ocupación.
3. La normativa establece unos requisitos mínimos tanto en capacidad como
en mobiliario, equipamiento y teléfono de contacto y disponer de internet, a
ello se une que no se puede ceder el uso por habitaciones.
4. El precio ha de estar visible en la entrada de cada vivienda y debe
incluir suministro de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño
y limpieza de habitaciones.
5. Se debe exhibir una placa identificativa.
Sanciones.- El Decreto prevé así mismo para ambos casos, una serie de sanciones para
todos aquellos que no cumplan con el mismo, que se someten a la ley 1/1999, 12
de Marzo de Ordenación del Turismo de la
Comunidad de Madrid. Dichas sanciones pueden ser apercibimiento, multa,
suspensión temporal de la actividad, anulación de la inscripción en el registro
o Clausura definitiva del establecimiento. Las multas van desde 3.000 euros las
más leves hasta 300.000 euros las más graves.
Por
último es importante señalar que el tipo de contrato a realizar será diferente
según las circunstancias, esto es, si se cumplen todos los requisitos del
Artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tendrá que realizar un contrato
de Arrendamiento de Temporada sometido al Código Civil, en caso contrario un Arrendamiento
de Temporada sometido a la ley de Arrendamientos Urbanos.
En Padrino Abogados tenemos
abogados especializados en este tipo de arrendamientos. Póngase en contacto con nosotros por mail info@padrinoabogados.es, por facebook , https://www.facebook.com/padrinoabogados o por teléfono al 917
81 56 95 y le daremos un asesoramiento personalizado a su caso concreto.
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